我花3000块参加了水库论坛的活动，得到的关于“退潮之下谁在裸泳
第126篇原创
文|明玥
作为一个小小的房产爱好者，我和好友上周末一起去上海参加了一场“水库论坛”的活动。
这场活动是水库“民宿流”的代表人物罗尼发起的，好友也曾经从事长租公寓业务，所以她对罗尼如何做到把别墅租金提高到一个月30万很好奇。
01水库是2013年左右开始活跃的一个论坛，发起人欧成效，人称“欧神”，致力于把买房这件事变成体系化可操作的致富行为。
过去我一直认为，通过买房投资赚钱是参与财富分配的一种方式，从事工农商才是财富创造行为。
但欧先生和他的粉丝们，显然不满足于仅仅通过买房等着升值这种分配，而是想办法把这门手艺变成了生意。
比如管家公司的“我帮你去热点城市选房子买，赚取佣金”、民宿流的“你把空置的房子委托给我，我帮你租出高价”，当然还有以欧神为代表的到处讲课、做咨询等培训赚钱方式。
参与活动花费不少时间精力，所以本文可以看作“3000块买来见的世面”。
水库买房赚钱方式有几种流派。
大面积低单价老破小流低总价流法租/民宿流药单法拍银主流疯魔流装修流使用权流二房东流
欧神本人是大面积低单价流的代表人物，本次活动的发起者罗尼，则是民宿流（或者二房东流）当中的领先人物。
当活动进行到圆桌会议的部分，就变得很有意思了，台上只有罗尼一位女士，每次几位男士发言完，她的第一句话就是“旗帜鲜明反对”。
很简单，因为欧神推崇的大面积低单价流，就是买入一个面积尽量大单价足够低的房源，然后持有尽可能长的时间的做法。
别人买两房，他就要买四房，别人买入单价6W，他就要4万甚至3.5万，因为大面积本身就比较便宜。
而且有时还会碰到很特殊的，根本没人看好的房子，“譬如居民区的无电梯顶复，又或者是通河八村打通的超大户型职工宿舍。”
别人持有三五年，他要放个十年十五年，等待漫长的时间，等到一切变了样，没准有天就因为周边开通了地铁、商业规划全部起来，最后成功地价值突破，卖出一个高价。
欧神当然清楚，这种流派的缺点是，在一段很长的时间里，房子都无人问津脱不了手，这种老破大还不容易出租，他赚的就是入手足够低的价格，等未来的不确定性带来价值。
好笑的是，论坛的主题就是“新时代下谁在裸泳”，结果罗尼的回答就是“水库的很多人会裸泳”。
她说听说之前深圳房价下挫，一些水库的朋友去买了很多大面积低单价的房子，“这些房子将来你卖给谁去？”
02这点上，我同意罗尼。
要不然房子买来，多少年都不卖，还面临着未来卖不出去的风险，纸面财富难以落实，若没有现金流来源，家庭破产都有可能。
我有一位温州朋友，倒是成功实践过欧神的这套逻辑。事后回想，这其中充满了偶然性。
多年前，他父亲从事制造业，生意很好利润颇丰，他妈妈跟当地很多人一样做了“太太买房团”，除了购进十几套住房之外，还买了一层写字楼。
后来实业不好做了，年年亏损，好在家里有那些房子可卖可组。
唯独那层写字楼，当时买的价格是很便宜，但涨价速度远远赶不上住房这种万千家庭都需要的硬通货，地段不好也租不出好价格，卖就更是难卖了。
十几年后，朋友自己也创业了，又引入了投资，最后把那层写字楼卖给了自己的创业公司。
终于实现了“低价买入流动性差的大型便宜资产——等着时间给予价值提升——再把流动性差的大型资产换成流动性好的资产”这个变现流程。
难以复制，无现金流，不确定性太大，是“大面积低单价流”的硬伤。
罗尼当初的方式，跟二房东没什么两样，就是租入一套大房子，拆成几个小房间，再出租给他人。
房子整租过来一万块，五个小房间每个租3000，就能赚到5000块的差价。
听着很容易对吧，我的好友之前也从事这个领域，她的经验是，在房子不多的情况下，的确有钱赚。
所以有些人在一个小区里，一租就是几百套。但房子一多，精力有限，顾不过来，总得找人来管理安排。
而他人必不能足够上心，导致房间空置率很高，租不出去，而你自己作为二房东已经租入至少两三年，有的还投入了装修成本。
于是，出现了手上拿的房子越多，收入却跟不上，甚至还要亏损的边际效用递减魔障。
现在自如、蛋壳这些资本雄厚的长租品牌加入战场，个人二房东就更不好做了。
罗尼找到了新的跑道，她租入一些大面积房子，包括欧神的闲置别墅，改造成影视剧拍摄内景，当成产品运营，提高每一单的效率。
这方式超越了传统的民宿流，但依然以大量的精力投入为基础。别的不说，在影视圈总要有资源吧。
03这句话的逻辑是：长线看，通货膨胀是永恒的——不要跟他说接下来几年可能要紧缩什么的，人家不在意接下来几年，他的大面积低单价流随随便便都是放个十年，甚至十五年的——鉴于人类进入纸币时代，就是为了把钱越发越多，而且温和通胀会有利于经济发展，那么作为个人去抵御通胀的最好方法，就是贷款。
贷款大了，时间长了，在未来会显得越来越便宜。
现在你看着每月要还1万块，觉得很辛苦很可怕，30年后你会惊讶于，咦，我每个月那个1万的还款账单是啥来着？
因为很可能到了那时候，1万块就只能买件衣服吃顿饭了，贬得跟今天的日本一样，但跟什么委内瑞拉印度尼西亚不一样。
30年呢，贬成这程度不算恶性，日本韩国贬值成那样，现在依然是发达国家。
于是，基于这一点，就能自然得出“构建以贷款为核心的资产包”的结论。
他们说，去贷款，去找人帮你信用贷，去办信用卡，办到500万，以贷养贷，贷贷相传……
04我和罗尼同样保守，并不同意这一点，因为不相信他们说的“你贷了那么多，自然会想办法还上，不管你是拼命去工作，还是找个好对象，你会想出办法的。”
说自己零首付买了很多房子的人，说不定家里有个好老公OR好老婆，说跟银行贷款到极限还要破极限的，说不定已有确定预期家里马上会拆迁，一年内就能拿到上千万现金。
你只听到他们说要借钱，加大杠杆，但你不知道他们每个人的真正底牌是什么，也容易忽略他们建仓的时机无法重来。
于是，这变成了两种哲学的探讨——到底是选择赌一把，拼一个不敢想象的未来，还是维持一定的资产负债率，风险可控，只赚一个相对低的收益？
对我来讲，个人投资和发展，依然是一场“剩者为王”的游戏。
输得少，不被困死，就是赢了。
房产还是一种很好的防御型投资，我依然坚持时间长风险低，有社会最大公约数的接盘者，可卖可租最好。
对于活动的主题“退潮之下谁在裸泳”,我的答案是，盲目跟风的人在裸泳。
【the end】
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