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房产“租购同权”意味着什么?

2017-08-16 11:57:49 作者:胡说又胡说 来源:文章吧 阅读:载入中…

房产“租购同权”意味着什么?

  房子是关系到国计民生的重要生产资料和生活资料,我国的住房市场以商品房为主,以经济适用房和廉租房为补充,住房供应体系以售为主,规模化住房租赁企业市场份额只占2%左右,相较于发达国家成熟市场20%-30%的比例,差距非常大。我国的房价经历了二十多年的上涨。

  从市场层面来看

  首先,中国经济经过了三十多年的高速增长。房地产受益于中国经济的高速增长和国家的政策导向,出现了多年的快速增长。

  其次,改革开放以来,我国城市化进程加快,2016年我国常住人口城镇化率达到57。35%,户籍人口城镇化率达到41。2%,城市化进程促进了房地产市场的繁荣。预计到2020年,常住人口城镇化率达到60%、户籍人口城镇化率达到45%,城市化进程变缓。

  再次,房子的上涨受益于人口红利,1990-2010年是我国的人口红利期,人口红利增加了住房需求。2010年以后人口红利逐渐下降,预计2030年左右人口红利会衰减为零。

  另外,我国货币超发多年,M2快速增长,房地产成了货币的蓄水池,吸收了大量流动性。从2000年到2016年,我国M2/GDP的比值逐年上升,从1.58增加到2.08,说明我国资金的运营效率低或资产领域存在泡沫。从侧面反映了房地产是货币的蓄水池。

  从房子本身来看

  房子是一种特殊的商品,具有价值和使用价值,其使用价值主要是指居住,而居住功能应该是房子最本质的属性。但在飞速上涨的房价面前,房子早已脱离其居住属性,房子不仅仅是房子。

  房子是一种综合服务,特别是住房与教育资源捆绑后,一线城市的所谓学区房早已丧失了居住功能,人们购买它仅仅是为了享受附着在房子上的教育资源。比如:北京10平米的过道学区房卖150万。而这个过道每天有人进进出出,根本不能居住。

  房子是一种金融产品,而且是具有期货性质的金融产品,由于我国投资渠道少,房产成为人们近年来最主要的投资渠道,许多人投资于商品房,甚至不惜利用高杠杆,不是为了居住,也不是为了获得出租收益,而是获得房子预期的升值收益。

  随着房价的飞速上涨,房子在某种程度上已经脱离其居住属性,而更多地聚焦于资源属性和具有期货性质的金融产品属性。在房价居高不下,生活压力持续增长的情况下,一些白领中兴起了逃离北上广的思潮,长此以往不仅会影响城市经济发展,也会影响社会稳定。

  租购并举住房租赁市场的酝酿过程

  为了解决这一问题,政府提出建立租售并举,商品房和共有产权房为主,经济适用房和廉租房为补充的住房体系,以满足人们多样化的住房需求。由于国家每出台一项改革方案,通常都要经过从概念提出——舆论引导——试点运行——法律准备四个阶段,因此,在今年7-8月份,密集出台的租售并举、租售同权的租赁住房的相关措施,并不是突然提出的,其从2009年概念提出,到今天住建部提出将通过立法明确租赁当事人的权利,酝酿准备了大约8年。

  ——2009年3月,政府工作报告中提出住房租赁市场的概念

  2009年3月16日的政府工作报告中明确指出:积极发展公共租赁住房,加快发展二手房市场和住房租赁市场,加强住房市场分类管理。

  ——2010年6月,住建部提出将公共租赁住房纳入住房保障体系

  2010年6月8日,住建部等七部委联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》,将公共租赁住房纳入住房保障体系。

  ——2015年1月,住建部指出要建立住房租赁信息政府服务平台

  2015年1月6日,住建部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,文件指出要建立住房租赁信息政府服务平台,积极培育经营住房租赁的机构等。

  ——2015年12月,中央经济工作会议提出租购并举的住房制度

  2015年12月18日,中央经济工作会议中明确提出,以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口。

  ——2016年6月,国务院办公厅提出实行租购并举是深化住房制度改革的重要内容

  2016年6月3日, 国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,提出实行租购并举,培育和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。

  ——2016年7月,租购并举住房租赁平台改革试点组建

  2016年7月15日,广东省政府通过了省属住房租赁平台的组建方案,首期项目以肇庆、佛山、清远、汕头为试点,广东成为我国租购并举住房保障制度改革试点地区。

  ——2016年11月,以北京为首,开发商自持用于租赁的住宅地块成交

  2016年11月17日,北京三宗房地产开发企业自持商品住房的土地成交,地块上所建的商品房全部用于对外租赁,不得销售。随后广州、杭州、天津等全国多个大城市紧随跟进,也推出了部分或整体持有住宅地块。(好文章阅读 www.wenzhangba.com)

  ——2016年12月,中央经济工作会议提出,让住房回归居住属性

  2016年12月16日,中央经济工作会议明确提出,“房子是用来住的,不是用来炒的“,要求各地加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。明确让住房回归居住属性。

  ——2017年5月,我国首部针对住房租赁和销售的法规向社会征求意见

  2017年5月19日,住建部公布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,向社会公开征求意见,该条例也是我国首部专门针对住房租赁和销售的法规。

  ——2017年7月,广州市政府提出租购同权

  2017年7月17日,广州市人民政府办公厅正式发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》,《方案》明确,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。这应该是2016年7月(见上),广东省作为我国租购并举住房保障制度改革试点时,发现影响租房市场发展的障碍后,提出的方案。

  ——2017年7月,住建部提出加快发展住房租赁市场,并选取12个城市作为试点单位。

  2017年7月18日,住建部会同发改委、公安部、财政部、国土资源部等八部门联合下发《在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。通知明确各地要搭建住房租赁交易平台,鼓励各地通过新增用地建设租赁住房等。目前,住建部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

  ——2017年7月,上海首批公开出让的两幅租赁住房用地正式成交

  2017年7月24日,上海两幅租赁住房用地成交的楼面单价不超过6000元/平方米。采取“只租不售”模式,合同中明确了租赁住房用地相关建设和运营等全生命周期管理要求,即出让土地用途为租赁住房用地,出让年限为70年,租赁住房“只租不售”,受让人应在出让年限内整体持有并持续出租运营租赁住房物业。这是继2016年底北京等地出让租赁住房土地后,上海租赁住房用地的供应也全面启动。

  ——2017年7月,住建部相关负责人表示将通过立法明确租赁当事人的权利

  2017年7月26日,住建部相关负责人在接受新华社采访时,做了如下表示:将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度。逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

  ——2017年8月,北京提出共有产权房

  2017年8月3日,《北京市共有产权住房管理暂行办法》公开征集意见,《办法》坚持住房的居住属性,健全基本住房保障制度和购租并举的住房供应体系。其中,办法中提到“新北京人”的产权分配不少于30%,并规范了共有产权住房的退出机制。《办法》对于抑制住房的投资和投机性需求有着重要意义

  ——2017年8月,成都宣布,租住政府提供的人才公寓允许以5年前的价格买房

  2017年8月3日,成都市城乡房产管理局正式公布“成都市促进产业发展的住房保障政策措施”。规定租住由政府提供的人才公寓满5年后可申请按入住时的市场价格购买,购房后5年内不得出售。人才公寓出售价格为人才公寓入住时的市场价格。由房源业主单位参考同区域、同品质商品住房市场价格确定,并在房屋租赁合同中予以明确。

  ——2017年8月,杭州将打造全国首个“智慧住房租赁平台”

  2017年8月9日,杭州市房管局和阿里巴巴集团旗下创新业务事业部、蚂蚁金服集团旗下芝麻信用达成战略合作,杭州市将借助阿里的技术力、生态资源,打造全国首个“智慧住房租赁平台”。

  让住房回归居住属性

  2017年7月6日,国家统计局在官网发布的——《居民收入持续较快增长,人民生活质量不断提高》一文中提到,2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米。其中城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米,农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。我国的人均住房面积甚至超过了一些欧洲发达国家的人均住房面积。我国总体并不缺房子,只是房子的投资属性和综合服务属性,使得房产资源在市场上存在严重的错配。

  租售共举,租购同权的住房租赁市场,不同于以往的调控措施,是政府酝酿了8年的大招,表明了政府建立长效机制,让住房回归其居住属性的决心。租购同权住房租赁市场的发展,可以改变人们必须买房的观念,抑制买房需求,降低房子期货性质的金融属性和投资功能,使房屋逐步回归其居住属性。

  从市场层面来看,随着我国经济增速放缓,人口红利的降低,城市化进程放缓,为了防控资产泡沫风险,2017年M2的增速降低,房产需求下降,而政府酝酿8年旨在建立租购同权住房租赁市场体系,又在一定程度上抑制了购房需求,降低了房子期货性质的金融属性。同时,房地产又是一种长周期行业,日本的房地产市场也是从1955年到1991年上涨了30多年(1974年以后上涨缓慢),1991年经济停滞和人口大拐点后,房价开始持续了20年的下跌。我国的房产市场已经经过了二十多年的上涨。

  房价上涨的市场因素正在逐步消失,租售并举的调控措施又是政府酝酿了8年的长效机制,因此,靠炒房赚钱的时代可能真的要结束了。

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