房产专家“自戕”杭州投资房，发出红色下跌预警，你慌得一比了吗
第124篇原创
文|明玥
01杨先生微博认证为“易居研究院副院长、房产专家”，着重研究地产相关统计数字，认为当前杭州量能仍强于南京、武汉、成都等强二线。但预计自此进入量缩通道，下半年与明年，量能都难以强反弹了。
为了佐证自己的看法，发出红色预警之后，老杨言行一致，不惜“自戕”两年前在杭州奥体附近入手的房产。
有网友根据时间和价格猜测，老杨的杭州房产是绿地旭辉城，奥体边上的一线江景房，地段支撑很强。
2016年第一季度末，也就是刚刚打开限购不久时，他路过杭州时购入，入手价3万3左右，两年多时间已涨至五万多快六万的价格。
三级即黄色预警：市场过热，房价上涨减速，后市涨势将进一步放缓。
二级即橙色预警：市场温和，房价上涨减速，后市涨势将进一步放缓。
一级即红色预警：房价接近停涨或开始高位盘整(对应70城中深圳房价环比涨幅环比近零或零)，后市将停涨、随后下跌。
虽然老杨当时说过他长线看好杭州，这套房子准备长持，不介意短期波动，但实际情况可能超出他的预料，两年来的涨幅到达了他的心理卖出价位，作为投资者没必要继续恋战。
认定杭州二手房将触顶后下跌，他有六大理由：
一是调控政策紧缩。短期内调控不会放松只会更紧，除了限购限贷以外，限售也将成为热点城市的标配政策，前些天深圳也加入了限售三年的行列，杭州虽然没出台，但同样不会放松调控。老杨文章出来后，中央也定调“坚决遏制房价上涨”，可谓踩中了政策方向。
二是房地产融资收紧。虽然今年有所放水，但是定向给小微企业、实体经济，房企和个人贷款基本没有获得货币政策倾向的可能，并没有因此更容易贷款融资。
三是地价下跌。跟上涨期“地王”频出引起恐慌预期同样，这两个月来土地市场冷清，甚至有土地流拍，一样会给市场以冷却的信号。
第四、第五和第六都是看数据说活，杭州本身成交量在下跌，二手房挂牌价涨幅在不断减小，此外其他热门二线陆续降温中。这点不用解释，生活在很多二线城市的小伙伴已经有了感觉，同级别的城市之间自然会有传导效应。
02关于老杨的逃顶号召，我想说的有两点。
一是没有人可以完美预见市场走势，他自己也承认之前对某些城市过早发出红色预警，所有人都应该在听取他人说法的基础上形成自己的判断。
二是在选择听谁的说法时，我倾向于听那些“出过血的玩家”，就是他真实地投了钱在这个游戏里，这样的人比那些跟着风向说话、或者根据自我愿望发表观点的人要负责得多。
我同意老杨的看法，倒不全因为他已经出过血了，而是我自己身处这座城市，看到的市场情况也是如此。
对他讲的杭州楼市大概率要进入下跌通道的理由，我还可以补充一下。
二手房不跌才怪啊。
对一手房实行备案指导价和开盘摇号，是这一轮才出现的、前所未有的调控手段。
一手房在ZF指导价之下，很多仍然是2016年10月的价格，各地在那时已经向ZY保证过房价要稳住，只能通过控制一手房预售证的方式压住市场，从而影响整个楼市。
过去一年时间里杭州大部分地方形成一二手房倒挂，同地段二手比一手贵得多，有几个人还会去买二手房？
不管刚需还是伪刚需还是投资客，能摇的楼都去摇，能碰的运气都要去碰，没有多少人刚到愿意牺牲明摆着的可能性，放弃摇号机会直接买二手。
这就造成了二手房虽然挂着高价，但很难卖出，时间一长，不降低价格才怪。
摇号政策刚出来时，市场情绪又高涨了一波，但十几个楼盘摇下来，上万人如愿有了房子，自然会越来越冷静。
每一轮调控都不会成为空调，迟早会迎来拐点，而且拐点的来临会让人觉得猝不及防。
这一轮调控已经两年，算是中期了，再大的惯性，也应该走到该稳中有跌的时候了。
京沪深这三座一线城市，高位盘旋已有一年半载，有的地方比如京郊楼市不断探底，二线城市止涨下行也并不意外。
老杨还有个预见，认为接下来外部楼市，英加澳等国未来三年也将进入下跌通道。
想想这都是过去几年中国人海外投资最热衷的选择，来自东方的神秘力量让当地房价上涨不少，加拿大和澳大利亚都不得不限制中国人买房，以求价值回归。
032017年杭州开展大规模棚户改造，货币化拆迁6万余户，必须是货币化棚改重点城市了。
本来若调控奏效而可能出现的下行市场，结果在17年下半年又变成了一房难求，很多拆迁户都是手握千万现金买房，使得至少数千亿的资金瞬间涌入了杭州房市。
过一两年这些拆迁完毕、收拾出来的土地都将进入市场，估计又是天量供应，而市场在货币化安置的当时，已经高位消化了那一批拆迁户需求。
供需关系真正逆转后，就会有价格上的妥协。
但奇特的是，我最近跟很多朋友讨论过房价下跌的事，问大家的想法，结果是几乎都不打算卖房子，心态很好。
大家认为，到了该下降的时候就降一降，这才是正常的市场，哪有一直上涨的。
刚需或者伪刚需们很开心，接下来投资者应该要慢慢出清了，正好给了我们窗口期再好好奋斗一把，也有时间去选择理想中的第一套房子。
房子的确是一笔超大支出，没有个看房一百套，都下不去手。
毕竟如果要在上涨期买刚需房，实在太痛苦了，哪有时间给你看房一百套？看完都是另一片天空了。
房东坐地起价，自己又缺乏经验，又不像手上已经有房的人那么敢于出手。稍不留神，机会一纵即逝，心态都要坏掉。
对于名下只有一套房的人，比如我，当然也不打算卖掉。
现行政策下，第一套房子是第一次，可能也是最后一次享受首付三成的机会，卖掉再买入的话，首付就要到六成。
所以即使接下来有波动，也不影响我持有，因为我持的除了房子之外，更是这个长期杠杆的机会。
还有一位朋友，家里五六套房子的主儿，也不打算卖。早年间她爸爸做生意利润丰厚，接连买下多套房产。
后来前几年实业难做，拿不回钱来还要往里亏，家里幸亏有这些房子打底，卖了几套之后还能靠租金过得不错。
本身不是投机者，房产在她们家看来，刚好可以跟实业进行风险对冲。现在生意情况渐渐回暖，房子不必卖了，另外也因为房票已空，卖出去就买不回了。
杭州新房价在2010年是全国第一，后来迎来6年阴跌
不愧是被六年阴跌期教育过的杭州人民，在很多地方的人还没有“房价不会永远上涨”的常识，或者只有“房价必会全面暴跌”的愿望时，我们这边相对比较淡定。
042010年时，杭州新房价格位居全国第一，之后经历了六年阴跌，中间甚至有区域暴跌过，2016年时已经到了可以补涨的时刻。
用一位朋友的话说，那个年初是个窗口，价格低于这座城市应有的价值。
于是限购一打开，市场立刻反扑，也吸引了大量像老杨这样的投资者。
可是补涨到底该补到哪儿，谁都没有数，群体一旦跟风入市，推波助澜，就会分分钟过线。加上杭州那时刚办完G20，又有亚运会的预期，整体一哄而上。
其实那一轮房价上涨是全国性的，作为强二线城市肯定不会避免，并非一场国际盛会带来。
但多数人没有这种认知，总觉得是那场盛会导致的，因此对后面的盛会也抱有同样期待——亚运会肯定会让杭州房价跌不下来。
要说亚运会带来利好，那的确有，为了办这个国际项目，杭州的城市规划就得上一个台阶，今年9条地铁同时动工，就是为了在亚运会前形成地铁网。
但这种利好，已经过早地被人们看透，也让某些区域房价透支了未来的利好，膨胀了呀，大概率要下来。
05奇特的自身逻辑，也出现在另一座网传“看着就要跌的城市”——厦门的身上。
跟此前杭州的节奏相反，厦门楼市自2010年来几乎没有下跌过，只有上涨和盘旋。从2012年6月起一直到2014年9月，创下连涨28个月不跌的纪录，同比涨幅多次居全国第一。
厦门的城市主体是厦门岛，只要是岛，就不能无限延伸，只有思明区和湖里区两个区。
岛内还有很多区域保留了早年间的建筑，只有几层楼高，再加上慷慨的绿化，使得土地供应有限。
而且岛内和岛外存在天然屏障——海水，既让人们对市区界限有明确的意识，又使得交通网也难以把价格弥平。
福建又是一个富民省份，大量华侨从明清就开始下南洋，到了今天，莆田系、闽系富商的名号也非常响亮，几代福建富人都喜欢到厦门置产置业。
大城市的房价，本来就不该由这座城市本身的收入状况决定。就像北上是全中国富人的北上，厦门也是海内外福建富人的厦门。
独特的地理条件，超强的观念吸引力，让这座城市的房价走到了跟她的GDP极不相衬的区位，成为全国第四贵，紧接京沪深之后，岛内更是高得吓人。
但还是那句话，没有永远价格上涨的房价，厦门也到了该有所下行的时候。若非2016年的全国行情，估计那时就会稳住再往下。
还要说一句，短期看空跟长期看好并不矛盾。越是这种时候要来，越坚定我要好好工作、积极开拓，就不必徒增焦虑了。
所有过去都不值得回望，就像所有未来都值得期待。
【the end】
你的转发对我很重要。
现在关注我，
长按关注见小曰明（smallsharing）↓