大城市对小县城巨大的虹吸

　　朋友们好。

　　一周又过去了，过去的一周，做了几件事，和大家聊聊。

　　清明假期是一年之中最好的时光，除了祭扫先人和亲人，也是全家出行享受春光的好时节。

　　我回家乡待了三天，期间去了淮安市区了解了当地的房地产行情，之后马不停蹄的回到上海，带着同事去了武汉见了一些企业，在之后去了成都见了一些老朋友，也看了成都的房子。

　　过去十多年，中国的经济腾飞中，高铁和移动互联网无疑是最大的推手，我们的正向思维一般是高铁和移动互联网拉平了大城市和小县城的代际差，让更多的机会溢出到小县城。

　　而过去一周我了解到的和感受到可能和这正向思维有一些不一样。

　　因为高铁网越来越密，越来越多的县城和大城市之间联通了高铁，甚至在还没有开通高铁之前，越来越多的小城里人开始关注大城市的机会，当地的中产家庭开始在大城市里买房子，哪怕并不住在那里，也希望给下一代进入大城市的机会，因为惯常的思路都觉得城市里的生活更方便和发展机会更多。

　　这带来的一个结果是小县城里每一年通过高考出去读书的孩子们绝大部分都会选择在大城市里的机会，并且成为新的城市人，同时在小县城里但凡赚到钱的有点实力的家庭也会将自己的财富积累转变成大城市里的一套房。

　　这点和股票有点像，越涨的股票买的人越多，越跌的股票抛的人越多，最后的结果是小县城里都是习惯安逸生活的老年人，从农村搬到县城里住的农民，以及少数在县城里谋生的年轻人。

　　人口结构未来十年会在县城里出现明年的变化。

　　南京作为但南京都市圈的核心城市，将吸引更多安徽和江苏城市里的年轻人，所以南京江北的房子越盖越多，价格越来越高，哪怕这里并没有多少实际居住，甚至都没有二手房交易和太多租赁的机会，全部都是新房，房地产的泡沫每一个中介都知道，但中介们依然拼命的向看多南京的投资客们安利南京未来的发展空间，哪怕未来十年这些房子都不一定卖的掉，或者只是有价无市。

　　今天的房地产有点像皇帝的新装，所有人都知道泡沫巨大，但都在赌自己不是最后一个接盘者。

　　左右为难，进退两难，可能就是今天想投资房产的人们的心态，既怕错过继续上涨的列车，更害怕一旦上车就被套住，一大笔钱失去了流动性，或者背上了沉重的银行债务。

　　严格意义上来说，绝大部分靠投资房地产赚到钱的人们，在买之前未必知道未来会怎么样，仅仅是享受到了每一个在过去10-15年高速扩张和发展的城市的红利，所以今天回过头去总结，自己当时的选择一定如何如何高明或者深思熟虑么？

　　未必，大部分人都是盲目的买了房子，然后看着房子涨了价，之后再回头去总结出那些所谓的经验和远见。

　　过去20年无疑是增量的时代，而此刻到未来，有的城市还在增长，而这种增长一部分来自于内生，更多的则来自于包括高铁在内的新基建带来的对周边甚至更大区域内的小县城的机会、年轻人和资源的争夺而来的。

　　全国范围内，无疑是南方吸引了北方，东部吸引了西部，中心城市吸引了小城市，而局部之内，则是大城市吸引了周围的小县城和农村。

　　这样的趋势无法避免，也并不代表小县城就一定会萧条，找到自己合适的定位才是最重要的。

　　前几天朋友和我说在江苏太仓某地售卖只有使用权的养老公寓，基本上很短时间内都被上海的老年人买光。

　　你看，大城市吸引了更多的创造财富的机会，让更多年轻人进入，而同时大城市也向小县城溢出了很多新的生意机会，甚至你会看到越来越多的城市里的老年人选择空气清新、节奏缓慢但生活设施一样齐全且交通便利的小城安度晚年。

　　基于以上的思考，县城里的房地产如果以大城市一样的发展思路无疑会出大问题，大量的房子空置，没有交易和流动，没有租赁的价值，失去了财富的配置价值。

　　所以大城市周边的卫星城、新城和各种功能区里的房地产短期看依然会有大量的购买，只是在购买前需要清楚明白，这些房子买了没有十年的人气蓄积，想脱手是很难得，并且所谓保值和抵抗通胀听听就好了，就当是给自己的下一代成为城市人打下基础，让自己的下一代不再为房子发愁。

　　和人群一样，房地产市场也是分级的，豪宅有豪宅的少数且比较固定的购买群体，一般只在他们和每一年少数能跃升到富人群体的那些人之间流动。

　　新的开发出来的那些普通住宅和学区房除了给城市里既有用户不断的置换和改善之外，也留给每年从各个小县城通过考学、创业或者各种发了财而来的人群预备着。

　　和股票一样，城市里的房子有绩优股也有垃圾股，选择对了，可以增值，选择错了未必亏很多，但至少会搭上资金占有成本、贷款利息成本和时间成本。

　　选择什么样的房子取决于你的心态，你是完全不用考虑以后卖掉房子还是就是一定时间内投资，亦或者是为了孩子读书等等。

　　很多人应该都听说过买房子可以抵抗通胀，我想说的，就别考虑这些虚头巴脑的说法了，抵抗通胀和大部分人都没有关系，实际上也无法抵抗，我们要做的是创造财富，如果没有源头活水来，指望靠配置财产抵抗看不见的通胀，都是房地产中介给你放的烟雾弹，别太信。

　　其实他们自己也未必信，因为他们如果不努力卖掉房子，他们连留在城市里安家落户的能力都没有。

　　成都的、南京的或者淮安的中介他们都会用一样的逻辑告诉你为什么买房子，本质上并没有什么区别。

　　埋头苦干，适当的看看未来就够了，选择一个自己相信的、喜欢的、擅长的方方向坚持下去。

　　大部分牛逼的人的财富还是靠时间积累出来的，短期爆发的有，但太少了。

　　但机会来的时候，有积累的人更容易抓的住，抓的稳。

　　没有积累的人很容易昙花一现。