火车不是推哩
2010年，我把国内几个“鬼城”走了一遍。
鬼城最早报道来自美国时代周刊。他们在鄂尔多斯康巴什新区拍了组照片，说荒漠中拔地而起的，都是空无一人的公寓楼、博物馆和运动场，宽阔马路上也不见车辆行人。
这是中国房地产泡沫的最佳展示品。
我到鄂尔多斯后，惊到了。不是被鬼城惊到，而是觉得自己格局小了。中国最有钱的地方不是北上广深，而是这座沙漠里长出来的城市。小饭馆一份羊肉面要三十多。大街上路虎数量比出租车多。有村民每天开着路虎出门，不是去上班，而是去放羊。
还有人说，这个一百万人口的小城，有十万个千万富翁，几千位亿万富翁。我问当地官员，他说：
传言有夸张成分，但也不算离谱。
没过多久，美国一家网站又放了几幅郑州郑东新区的卫星图。照片里写字楼和商场都很空旷。这网站小编比时代周刊功力高，他们光从图片就能判断，这是中国最大的鬼城。
当时就想问当时生活在郑东新区的五十万群众，服不服。
我一直觉得说黑灯率一直很黑色幽默。好多年前，央视还说北京三环黑灯率极高。
我就没去郑州调研，而是去了宝坻县。在空荡荡的京津新城转了三天，又在天津几个远郊看。回来后写了篇京津空城记。
郑州一直没去。这个月月初，朋友老杨跟我说，来大郑县看看项目，可能跟你想的会不一样。
1
1889年，张之洞上奏章主张修筑卢汉铁路，也就是日后京广线的雏形。他的竞争对手有很多，比如清朝留美第一人容闳，后者主张先修天津到镇江的铁路。
张之洞不愧是晚清第一名臣。他使用了拉帮结派、找容闳黑材料打黑枪等手段，说服了朝廷。
10多年后的一个春天，一个“怪物”尖叫着污污污，沿着两道铁轨奔驰而来，停靠在郑州站站台上。留着辫子的男人和裹着小脚的女人，惊得张大了嘴巴。直到现在，郑州老百姓的嘴里，火车也是和牛逼并列的：
牛逼不是吹哩，火车不是推哩！
又过了三年，陇海线的第一段，也在张之洞的主持下通车了。
对于带给郑州繁荣的始作俑者，张之洞在郑州市里没有一座雕像，人们记住的，仿佛只有轰隆隆的火车。
1927年，冯玉祥将军主政河南，他一来就给郑州做了一张规划图——《郑埠设计图》。
在他的规划里，这里有平民图书馆、平民医院、平民公园、平民养老院和平民新村。我去看过设计图，作为一个军阀，他设计的小区容积率很低，比地产商有良心多了。
可惜，冯玉祥的开发商之梦还没做完，就在中原大战里被打跑了。从此，这个城市乱七八糟地发展了几十年，留下一句民谚：
郑州郑州，天天挖沟，一天不挖，不叫郑州。
郑东新区北龙湖边，有个未来主义的建筑，外形宛如飞碟，是郑州网红打卡地。
老杨跟我说，这个建筑是纪念馆，纪念的是一个日本人。我惊了。他继续解释，纪念的是一位中国人民的老朋友：
已故的日本建筑大师黑川纪章。
黑川纪章的建筑派系名叫“新陈代谢”，他和老师丹下健三1961年一起参加东京规划设计。把钢筋水泥做成了立体螺旋，放在小型城市复合体设计里，专业人士把它称为根茎结构。
也许是因为太过超前，上世纪80年代后，新陈代谢派在建筑领域销声匿迹。
通常，中国城市去考察城市规划，都会去更高量级的城市考察。六十多年前，百废俱兴的北京，参考的是老大哥莫斯科的规划，在旧城基础上以同心圆的方式向外扩张。
所以，北京走上“摊大饼式”的扩张，二环、三环、四环、五环、六环……
还好，郑州人不爱吃大饼。
2001年，郑州在国内率先采用国际招标方式征集郑东新区总规，国内外六家一流设计单位参与竞标。黑川纪章前前后后来了10次，他运气好，遇到了时任李省长反反复复跟干部们说，要有国际化眼光和思维，高起点、大手笔。
最后，郑州大胆地选择了黑川纪章。这也是：
中国第一个由国外建筑师主导城市规划概念设计的新区。
在黑川纪章的设计里，有巨大的人工湖，环形的交通网在外围，整个新区的单元社区看起来没有核心，一圈一圈的排列里，黑川纪章说每个不同的”根茎“都是独立中心，从高处看还能看到一柄”如意“。
这些设计理念市民朋友们不懂，大家说区里拐弯的：
有点像烩面。
专家们也不懂。两院院士周干峙几年后反复批评了黑川纪章的设计，说他就是个建筑师，凭什么规划城市，还警告也想用外国设计师的福州，不要跟郑州学。
那些年，外国建筑师的负面新闻很多。从国家大剧院到大裤衩，谁来谁挨骂。把一个城市的规划设计，交给外国设计团队，前无古人，应该现在也无来者了。
还好，郑州并没有因争议和困难，而对规划有丝毫敷衍，他们兢兢业业地把规划完整落地了。李省长的前任讲过一句话：
人民群众喜闻乐见，你不喜欢，你算老几？！
建成后，有几年时间，郑州还被鼻孔有些朝天的外媒贴上“鬼城”的LOGO。但私底下，郑州百姓是给黑川纪章点赞的。
老杨开着车带着我在郑东新区转，语气很自豪。我们晚上坐在如意湖边看大玉米上的灯光秀，在大玉米顶楼俯瞰整个大郑县，夜景比北京还要繁华。
这片完全在中州路东面一片农田上建立起来的“鬼城”，现在拥有150万常住人口。它和郑州中心城区金水区一样，成为河南经济的发动机。
前段时间，中国超大、特大型城市名单出炉。在14座特大型城市中，郑州以1260万的人口总数力压武汉、杭州和西安，排名第一。
最近10年，郑州新增了城市人口近400万。
以前郑州人常常吐槽自己是“屌丝之城”，经济发展上并没有特别存在感，但现在，全世界一半的iPhone手机，Made In 郑州。劳动力人口大规模流入和产业升级，让郑州GDP不仅进入了“万亿俱乐部”，去年更是把排名追到了全国省会城市第七名的位置。
去年，“中国最具幸福感城市”评选里，郑州也是排第七名。
2
在过去，中国最值得考察学习的房地产项目，往往诞生在高量级的一线城市。在北京天天挤地铁去大望路摊煎饼的包叔，最近被驻马店老乡拉进一个群，群名是：
汤臣一品业主群。
看来全国人民的梦想都大致相同。汤臣一品是全国人民的汤臣一品，深圳湾一号也是全国人民的深圳湾一号。这些被全国人民惦记上的大平层，都位于北上广深杭的核心区域。
以前房地产业内人士考察学习，基本上也就去这些头部城市。去得再“偏”一点，最多再加上一个成都和苏州。
但这几天转了一圈，郑州这座城市的前沿和未来感让我惊了，它的住宅产品也让我惊了。原来做住宅，还是能“卷”到这种程度。
老杨老白带着我看了几个项目。我这个从北京过来的摊煎饼手艺人，只能说跟117年前在郑县站台上的老百姓一样，惊得张大了嘴巴。
牛逼不是吹哩！火车不是推哩！
如果今年在郑州看新一代住宅项目，只看一个的话，可以看看未来房产做的：
未来天奕。
图片
郑州当然还有其他值得“抄袭”的楼盘。我看过当地一个项目，外立面全部是用奥地利进口砖手工贴成。石材严丝合缝，现场做模具排版定位。步行梯的扶手都是樱桃木的，造价都是七千多一米。
但这个项目，就连这个开发商自己也难以复制。
未来天奕可以被借鉴。它在金水区的核心区，三环内东风渠的滨河公园旁边。金水区是省委所在地，也是河南省人口最多、经济最发达的城区，没有之一。
2020年，金水区GDP在全国排第22名。
金水区还垄断了河南最好的教育资源。所以老郑州人公认的高端住宅板块，都在金水区。有个说法，是十个郑州富人，九个住在金水区。
天奕项目不仅处于金水商圈。它同时也在金融中心老CBD和北龙湖的交汇处。老城区成熟配套，城市新区的巨大红利，鱼肉与掌，可以在这个项目上兼得。
项目其实就五栋高层，大约几百户大平层。就这样成为郑州今年最受市场关注的项目，怎么做到的？简短回答是：
在拿地就恨不得开盘的高周转年代，他们花了两年多时间雕琢。
为了做好天奕项目，郑州的未来房产团队多次造访北上广深所有的豪宅项目。北京的梵悦108、万柳书院，上海的汤臣一品，深圳的深圳湾一号等等等。
看完后，他们觉得北京没什么好项目。
牛逼不是吹哩。未来房产赋予了金水区新的气质。他们的外立面，用的至纯至净的流银白玻璃幕墙。这是郑州唯一一个玻璃幕墙达到90%的住宅项目。
图片
图片
图片
（左右滑动查看更多）
玻璃幕墙的高级既视感，确实是其他材质没法比的。全球亿万富豪俱乐部ONE57，和英国最昂贵公寓海德公园一号用的，算是豪宅用玻璃幕墙的典范，中国豪宅跟风了一段时间，但现在越来越少用了。
未来天奕不仅仅是一个玻璃建筑。他们颠覆了传统住宅立面的平铺直叙，在玻璃幕墙中镶嵌波浪般的270°环绕式阳台。高迪不都说过么：
直线属于人类，曲线属于上帝。
未来天奕的建筑设计和室内设计，是李玮珉。那个做了北京钓鱼台七号院、上海九间堂与深圳湾一号的男人。
我觉得他应该是个很讨厌墙的人。他设计最大的特点，就是善于弱化墙体，用各种极简或者现代材料，代替实墙。
每栋楼的入户大堂，也是李玮珉设计的。这里有高级酒店才有的9米高的入户大堂，面积达230平米，专属物业管家24小时服务，还有娱乐吧台、休憩座椅。
每个单元门口还有一个五星级酒店才有的“地面落客区”。
李玮珉设计的户型里，我最喜欢的是288平米的大户型。这个户型焦点是那个横向的西餐岛台。岛台是家庭中心，站在这里，可以看到客厅餐厅和厨房，你可以在岛台上吃早餐，喝茶，和孩子做作业，也可以随时跟沙发区的家人互动。
图片
图片
图片
（左右滑动查看更多）
透过18米的宽幕转角落地窗，站在岛台上，你就能欣赏到中原最美的东风渠河景和双CBD交汇的霓虹夜景。
后疫情时代，住房也产生了和之前不同的需求。这个户型另一大特点，就是阳台多。不仅客厅有6米挑空的超大面宽阳台，每个卧室也都有二三十平的阳台。
每个卧室门预留的点位，也花了心思。利用空间转换，产生视觉盲点，实现客餐厅看不到任何卧室内部。
而走出房间，不管是客餐厅还是阳台，每个人都能找到自己的场所，不会感觉拥挤。
郑州有挺多高品质的楼盘。但大部分开发商是不太敢在这座城市做300平米左右的大平层。但天奕这个取名为通鉴的大平层，还没开盘，郑州的有钱人们就预定了很多。
这种自信的背后，是开发团队对客户的引领。它设计的优点说不上哪里特殊。没有奢华和刻意，但你走进去的时候，能明显地体会到极简外表下的舒适感。
开发商想要带给大家的，就是简而精致的生活方式。
3
四年前，美国CNN曾经写过一篇报道，调侃重庆曹家湾地铁站。当时曹家湾车站出入口位于一片荒地之中，CNN文章用了这么一句话形容：
要么你处于世界末日的废土未来，要么你就是在重庆的曹家湾地铁站。
三年后，一位生活在美国的重庆人发了一个照片，曾经“荒凉”曹家湾地铁站变成了这样。
图片图片
十年前，郑州也被人说成是鬼城。但如今，郑东新区开始堵车了，停车也很难。房价一直坚挺上涨，最高卖到过十万一平米。因为限价，才被限制到了3万多一平米。
所以，每个人都是有局限的。
曹家湾站和郑东新区，其实都是中国城市化发展的缩影和见证。
2015年出版的《中国的“鬼城”》一书中，作者韦德·谢泼德曾说，在中国，聚拢人气需要时间，“鬼城”通常只是暂时状况。只要有人口和产业支撑，建起来，人们最终会来的。
过去几年，中国商业世界还有两个名词，一个叫市场下沉，一个叫五环外的市场。
伴随着碧桂园和拼多多奇迹般地崛起，很多公司或者项目似乎都找到了一个流量新入口，或者一个他们从未发现到的市场。他们开始降维打击，把产品降两个档次，把价格降一个档次，尝试收割另一种客户。
有北京过来的大开发商来郑州做项目时，也用了降维打击的策略。因为有品牌，房子卖出去了，钱挣到了，但交房时，有无穷无尽的麻烦。
之后再想在郑州起势，就很难了。
他们还是没有在郑州深入调研。郑州住宅产品的“内卷”，和多年前的杭州有点像。地产商们都面临市场压力，同时又都有点小理想，你追我赶，最后很多产品都做得不错。
很多好产品并不一定是大开发商的专利。反而因为受制于财报，大部分上市公司开发的产品都很中规中矩。一些有特色相对来说稳健的地产商，比如未来这样的公司，反而在产品端更有进取心。
政府也希望改善城市建面。在成本和规划上会给予空间，给市场提供好的土壤。
这些项目就算直接搬到北上广深，也都会是当地名列前茅的高品质楼盘。
郑州其实就是一个准一线城市。这座位于中原的国家中心城市，潜力还没有充分释放，它的人口虹吸效应还在增强，省内流动人口一半都流入到了郑州。
就算只有二十分之一的河南人愿意到郑州，郑州也有五百万的新增人口空间。五百万人口，现在是特大城市和超大城市之间的距离。
给郑州带来繁荣基础的张之洞在这里没有纪念馆，给郑州带来很多地面的冯玉祥在这里没有纪念馆。
郑州人其实不善忘。
这个城市最主要的内河叫金水河。2500年前，郑国丞相子产带领百姓开凿而成。他死后，百姓为了纪念他，将自家金银抛入河中。此后这条河以人民的名义，被称作金水河。
天安门前流过的那条，要比郑州这条正牌金水河，晚两千年。
天奕所在的郑州最繁华的金水区，就因金水河而得名。金水河把郑州分成东西，最终汇入东风渠。这是建国后为了灌溉良田，市民们肩扛手挑挖出来的。
如今，这两条河都不用再来灌溉，而是成为这座城市的景观河了。
黑川纪章给郑州带来了一个比西湖还大的人工湖龙湖。设计完后没多久，黑川纪章因为心肌梗塞，在日本病逝。新陈代谢派自此绝唱。
某种意义上，这位建筑大师并没有离开。黑川在郑州有一座很大的纪念馆。
超大城市最重要的两个特征，一个开放，二是包容。