《全球房地产》经典读后感有感
《全球房地产》是一本由夏磊 / 任泽平著作，中信出版集团出版的平装图书，本书定价：72.00元，页数：464，特精心从网络上整理的一些读者的读后感，希望对大家能有帮助。
《全球房地产》读后感(一)：房产税
书中对中国房地产的发展方向，主要参照国外，对比国外发达国家的房产税，具体应该怎么借鉴，是不是应该先要考虑到中国目前现状，难道要生搬硬套吗，国情也不一样，对现在的中国来说合适吗？，书中说房地产进去存量时代，但是房子还是主要集中在少数人手中，很多人对于房子还是谈虎色变，当前又推行区域中心城市，那是不是意味着又利好房地产行业
《全球房地产》读后感(二)：居者有其屋
这本书数据非常详细，考察了英国，德国，日本，美国，新加坡，香港，大陆的房地产市场百年的历史，内容宏大，数据详实，提供了很好的资料 作者们怀着居者有其屋的的情怀，高度赞扬新加坡和德国的模式，深刻反思香港的模式 要实现中国梦，居者有其屋是 必须实现的梦想，这是革命先烈用血肉奋斗创造的新社会，是一个有理想有抱负的政党，利用当前社会的生产力水平，完全有能力实现这个目标 房地产税必定要开征，这个起着稳定预期的作用
《全球房地产》读后感(三)：这可如何是好？
弱四星。全文架构就像一篇券商研报，导论就是摘要，时间有限的读者仅看导论亦可。优点是数据很多，整理数据不易，所以加一星。缺点是很多内容都只是泛泛而谈，每一章单独挑出来这一本书都讲不清，毕竟这书叫全球房地产。作为业内人士最感兴趣的还是外国开发商到底如何能够通过自持资产赚钱，这书里只粗略讲了几点，但我感觉这似乎与你国金融深化不够有关，资金成本太高，自持资产收益远不能覆盖融资成本。书的最后对房产税开征做了个粗略测算，是个亮点。测算假设是税基完全按市场价值，即17年房产成交均价*存量房面积，按不同税率和免征额组合算了敏感性分析。如果我没理解错的话。若想完全替代当前的土地出让金及房地产相关税费，我家这套房需要一年交16万的房产税。当然，进入存量房时代后，也许基础设施不用花那么多钱去投了，不会有天量财政支出需要募集，但已建的基础设施总要计提折旧基金吧，公务员队伍总要养吧，跑冒滴漏又能改善到何种程度？这可如何是好？
《全球房地产》读后感(四)：本书正在驳斥“长期看人口，中期看土地，短期看金融”的论断
8月7日阅读打卡
1. 《全球房地产》（作者：夏磊、任泽平，全书阅读完毕）
2. 本书旨在通过对中国香港、英国、美国、日本、德国和新加坡的房地产市场研究，来剖析房地产市场运行本身的逻辑，同时对中国房地产的现状及趋势进行研究。
3. 从政策条件、市场环境，大陆强参考区域是香港，其他区域参考意义较低，温在位提出的提高租赁比例的调控思路应是强参考德国，但2国的基本社会结构及运行机制差异太大，所以取得的收效甚微。
4. 本书的基本观点仍然是基于“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融”，从这三个维度来对各个国际和地区的房地产市场变化进行梳理，不知道作者梳理完之后是什么感觉，但是从梳理的结果来看，有以下几点值得深入讨论：
1) 长期看人口，但是以上梳理中都没有谈到人口对地产市场的影响，房地产市场唯一不变的是增长，与人口的相关性仍需研究。或者换个角度，房地产市场和整个国民经济密切相关，过去200年经济持续增长，房地产市场也是持续增长，那么影响国民经济持续增长的动力的是什么呢？一般认为，是技术发展。那么这样，可不可以理解为房地产只是搭了这趟顺风车而已，只是这个产业够重、够大而已；
2) 紧接着就会对“十次危机九次地产”再度产生怀疑，地产只是表象，特别是日本失去的20年，很难说是根本原因是地产泡沫，根本原因是在世界市场竞争中，日本国家个体竞争失败了，这种失败的格局持续20年且更长。08年金融危机后，美国房地产市场在短暂的时间内又快速复苏，就是鲜明的对比；
3) 中期看土地，本质上就是看供需，供需关系符合一般的经济学规律，无需多言；
4) 短期看金融，在书中，金融被限制在税收政策、按揭政策等相对聚焦的政策上面，或有提及货币政策，这种对比显然稍微缺失一些更广层面的宏观环境，书中可能限于篇幅，其本身也很难展开。
5. 本书的核心结论之一是回答“未来中国房地产市场空间有多大”，书中从城镇化率、人口迁移、住房消费升级、居住条件改善、经济增长、家庭结构小型化等6个因素，推导出城镇人口增加、城市更新改造、居住条件改善等3类需求，并且推导出2018年已基本达到需求峰值约15亿平米，未来10年年均需求约在11亿平米，从而判断商品房市场仍可稳固保持10年以上，个人基本认同这个判断。
6. 在以上判断的基础上，类比香港，留给国内房企的路并不多，但专注地产主业仍有较大的市场机会，可参考的路径：①首选定位高端，精耕细作；②租售混合经营；③长周期吃土地溢价（这条路在大陆基无可能）
7. 比较有意思可参考的企业：①住宅建筑商：莱纳、霍顿和帕尔迪，核心优势：极致高周转、标准化，广泛收并购和拓展金融业务拉通整个环节；②西蒙地产，核心优势：高杠杆收购、长期持有核心资产，同时依托“购物中心和奥特莱斯”充分发挥“管理”优势；③而新加坡模式，凯德就是在西蒙模式里面将高杠杆收购，调整成为PE+REITs贯通整体资金环节，而且在经营范围上，更加广泛。
《全球房地产》读后感(五)：德国房价长期稳定，新加坡居者有其屋，中国住房制度应该“人地挂钩，金融稳定”
“国际经验表明，房地产过度金融化和过度收紧是风险之源，美国和日本爆发金融危机，中国香港和英国深陷高房价困境，均与货币超发、金融高杠杆及随后过度收紧高度相关，而德国和新加坡则控制得较好。”
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上半部分全面系统的全球重要房地产制度的资料，涉及到以下6个重要经济体：中国香港、英国、美国、日本、德国、新加坡，包括历史演变、当前情况。下半部分介绍中国的房地产市场的制度，给出了一些改进建议。
书中有大量的数据和图标，比较专业。一个小缺点是一些内容前后重复。
中国内地、中国香港、英国房价都偏高，原因跟供地不足有很大关系；美国日本的房地产经历了严重的泡沫，德国新加坡做的不错，德国房价长期稳定，租购同权，新加坡居者有其屋。
作者认为：中国住房制度改革成功的关键就是八个字：“人地挂钩，金融稳定。”，也就是要给人多的城市供更多的住宅用地指标，房地产金融政策尽量保持稳定，减少剧烈变更的频次。
每章都有三四个作者，第一作者都是夏磊，任泽平在导论和第五章是第二作者。
总体评价4星，不错。
以下是书中一些内容的摘抄：
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◆ 导论
中国内地房地产发展初期引进了很多中国香港的做法和模式，而英国住房制度又是中国香港房地产的启蒙，两个经济体又都陷入高房价困境。
图0.1 全球大都市房价与房价收入比情况
中国香港居民背负巨大的买房压力，居住条件差。2015年，香港人均住房面积仅16平方米，远远落后于其他发达经济体。
表0.2 香港按揭业务类型
人口持续增长背景下，土地供应不足，叠加金融环境宽松，造成中国香港房价持续大涨。中国香港对房地产过度依赖、深陷高房价困境的后果已经显现，如竞争力下降、产业空心化、社会阶层固化撕裂等。
英国住房制度与中国香港有很多类似之处：供地不足、货币超发和金融高杠杆、高房价。但也有不同之处：英国住房质量更高，居住环境更好，人均居住面积更大。
英国政府的土地规划理念是重保护轻开发，住宅用地占比显著偏低，推高了地价房价。尽管土地多为私人实质所有，但发展权归属政府所有，房地产开发需向地方政府申请规划许可。
英国住房制度的教训是很明显的。土地供应不足，低利率，高杠杆，货币超发，必然导致高房价。
我们通过国际经验对比研究发现，房地产过度金融化是风险之源，而保持金融稳定（货币不超发、适度杠杆）是实现房地产市场平稳健康发展的根基。这在美国、日本案例上反映最深刻。
“二战”结束至次贷危机前夕，美国房地产市场经历了长达60年的大牛市。
表0.3 各经济体购房首付比例对比
美国房地产成功之处在于持续吸引移民流入、高度自由发达的金融和创新体系等，但是也有很多教训，比如超前消费、民粹主义、追求高住房自有率、把居住问题更多交给市场解决而租赁保障体系不健全等。
虽然美国房价中等偏低，但是鼓励自有、偏爱单户住房、住房面积较大的消费理念，导致居民住房负担过重，2017年31%的家庭住房负担超过30%，其中绝大多数超过35%。
房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。日本从人口悬崖坠落，土地一度供应不足，货币政策大放大收，正是验证我们经典判断的典型样本。
而当城市化率超过75%时，日本经历了两次房地产危机，但两次危机的背景显著不同。一是经济发展阶段不同。第一次危机爆发后日本经济成功换挡至中速增长，而第二次危机爆发后日本经济陷入长期停滞。
图0.6 日本人口红利与地价的拐点几乎同步
如果说中国香港和英国深陷高房价之困，美国和日本深受房地产危机之苦，那么德国和新加坡则是全球房地产市场健康发展的典范，德国房价长期稳定，新加坡有力地保障了居者有其屋。
德国还形成了独具特色的住房市场结构。居住结构上以租房为主流，德国住房自有率为45%，55%的人口租房居住，租赁群体人均住房面积为38平方米，租赁条件较好。
德国充分保障租户权益，成功地实现了租购并举、租购同权。德国住房自有率仅45%，55%的人口租房居住，柏林、汉堡等大城市更高达80%以上，而且租赁群体人均住房面积达38平方米，
房地产是周期之母。1998年房改释放了中国房地产市场化的洪荒之力，创造了人类城市化、经济增长、民生改善的辉煌成就，也埋下了高房价、土地财政、财富差距拉大等待解难题。
图0.10 中国M2与名义GDP增速差及商品住宅价格涨幅
国际货币基金组织统计，2007—2013年，金融调控频繁的韩国、中国香港、马来西亚、波兰分别共动用金融调控7次、6次、4次和3次，中国内地为6次，金融调控频率在国际处于较高水平。
表0.8 中国住房保有和交易环节税种一览
如果不及时做出调整，我们可能重蹈中国香港和英国的覆辙，深陷高房价困境，并引发深层次的经济社会问题；也可能爆发类似于美国次贷危机和日本“失去的二十年”房地产泡沫危机。
综合国际正反两面的经验教训，我们认为，中国住房制度改革成功的关键就是八个字：“人地挂钩，金融稳定。”这八字改革方针能够真正长治久安地实现稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场长期平稳健康发展。
人随产业走，区域间土地需求不均衡是客观规律，解决之道是人地挂钩。推行新增常住人口与土地供应挂钩，人口流入的城市群都市圈要加大建设用地供应，人口流出的区域要减少土地供应；
用地规划上，优化城市工业用地、住宅用地和商业用地结构。中国长期存在工业和商业办公用地供给过多、住宅用地偏低的问题，
国际经验表明，房地产过度金融化和过度收紧是风险之源，美国和日本爆发金融危机，中国香港和英国深陷高房价困境，均与货币超发、金融高杠杆及随后过度收紧高度相关，而德国和新加坡则控制得较好。
◆ 第一章 中国香港为何深陷高房价困境
◆ 第二节 香港住房制度支柱
表1.1 香港按揭业务类型
◆ 第三节 地价房价螺旋上涨机制：供地不足铸就高房价，高房价推高地价
香港重视生态保护，依据1976年制定的《郊野公园条例》，占地37%的郊野公园无法开发。由于可开发土地有限，政府新增土地供应主要来自填海造地与土地征收。
◆ 第二章 英国房价何以刚性上涨
◆ 第二节 英国住房制度支柱
1947年，英国修订《城乡规划法》，规定所有土地发展权收归国有，所有建筑、工程、矿业开采等项目，或对现有规划用途做出改变，均需向地方政府申请规划许可证，并要求所有地区编制发展规划。
英格兰有13%的土地划分为绿带，且至今保护良好，这有效限制了城市蔓延。国际上，日本、韩国、澳大利亚等国家也曾建立环城绿带，但随着城市扩张压力不断加大，绿带用地管制被迫逐渐放松，如东京绿带已基本变为城市建成区，首尔绿带也部分转变为城市建设用地。
◆ 第三章 美国60年房地产大牛市的巅峰繁荣与骤然落幕
美国土地以私有为主，在用途和规划管制下可自由交易，居民住宅用地供给充足，为高水平住房消费提供了支撑。但鼓励自有、偏爱单户住房、住房面积较大的超前住房消费，使美国家庭住房负担较为沉重，对危机的承受能力较弱。
◆ 第二节 美国住房制度支柱
美国所有土地都实行有偿使用，土地可以买卖或出租。政府为了公共利益，需要占用其他公共土地或私人所有土地，需经规划许可，且必须按照市场价格购买、对等交换或捐赠等方式来取得土地。
◆ 第四章 日本房地产市场大起大落的终极逻辑
◆ 第一节 日本两次房地产危机的催生、爆发及后果
1989年，面对股市和土地市场泡沫的双重压力，日本政府开始主动挤泡沫，先后祭出货币收紧、不动产融资总量控制、加增税收等调控措施，导致股市、土地市场泡沫先后破裂。
图4.4 日本两次房地产大起大落
1974年房地产危机爆发后，市场迅速恢复，而1991年第二次房地产危机爆发后，市场从此一蹶不振，主要在于经济增长停滞、债务通缩、城市化接近尾声、适龄置业人口见顶回落、老龄化问题加剧等导致的有效需求不足和居民购买力下降。
◆ 第五章 德国房价长期稳定之谜
货币金融制度上，德国央行严格自我约束，以保持物价稳定为货币政策的首要目标，通胀控制能力是全球典范。
◆ 第一节 德国房地产市场奇迹
图5.1 德国实际房价始终保持平稳
在全球主要发达城市中，德国核心城市的房价水平合理，居民购房压力较小。从房价收入比看，柏林为10倍，慕尼黑为17倍，伦敦、新加坡、中国香港、北上广深等城市约为德国核心城市的2~3倍。从房价租金比看，德国的房屋投资回收期大概需要20~30年，和伦敦相当，远小于深圳、中国香港等。
◆ 第六章 新加坡如何实现“居者有其屋”
新加坡是“居者有其屋”的成功践行者，不仅解决了自治初期的“房荒”问题，更被公认为全世界解决住房问题最好的国家之一。人均住房面积从自治之初的不足6平方米提高至2018年的30平方米，套户比从1985年起一直稳定在1以上，住房自有率从2001年以后一直维持在90%左右，组屋的房价收入比始终维持在5.5以内，居民购房压力较小。
◆ 第二节 新加坡住房制度支柱
新加坡政府可强制低成本征地。“国家利益优于个人利益，经济发展先于人权保障”的价值定位贯穿于新加坡土地征收制度。
此外，征地补偿成本较低，政府认为“公共基础设施为土地增值带来了大部分升值，应归属国家，故当政府征地用于公共建设时，赔偿额应基于毫无基础设施的原始未开发土地价格”。
新加坡没有土地财政，土地出让金在政府财政收入中占比较小。2017年，新加坡土地出让金占政府财政收入的约12%，若加上房地产相关税收，合计仅为21%。同样是实施土地公有制的中国香港和内地，土地出让金在政府财政收入中占比偏高。
新加坡政府认为，不能仅使一代人从土地资源中获益，子孙后代都应享有收益权，故土地出让金收入并不直接编入政府财政预算，而是以国家储备金形式进行长期投资。
◆ 第七章 中国房地产70年简史
◆ 第三节 全民进入商品住房新时代 （1998年至今）
图7.1 房地产成为支柱产业
◆ 第四节 中国房地产市场回顾与反思
图7.2 1998—2018年全国商品住宅均价走势
图7.3 中国6轮房地产小周期
◆ 第八章 中国住房制度支柱
住房金融制度、土地制度、税收制度、租赁制度和住房保障制度构成了中国住房制度的五大支柱。住房金融以商业按揭为主、公积金为辅，首付比例处于国际较高水平，但住房金融政策调整过急过快，“猛踩油门”“急刹车”。
◆ 第一节 住房金融制度：以商业按揭为主、公积金为辅
图8.5 2003年以来累计动用全国性金融调控12次（不含因城施策阶段）
◆ 第二节 土地制度：两权分离、用途管制、供应垄断
分税制改革、农地征收垄断、土地出让收入由地方支配、GDP锦标赛、快速城镇化，均是土地财政产生的原因。
中国长期存在工业用地供给过多、利用低效的问题。在GDP锦标赛下，地方政府有动机多出让低价工业用地进行招商引资；同时为实现土地出让金最大化，有动机地压缩住宅用地供应。
图8.9 国有建设用地供应结构：住宅用地占比小，工业用地不集约
图8.10 2016年中国土地结构
◆ 第三节 税收制度：重增量轻存量，重交易轻保有
表8.2 中国住房保有和交易环节税种一览
◆ 第六节 中国住房制度的反思
图8.13 历史上三次房地产刺激的背景均是经济下行
◆ 第九章 中国房地产市场发展趋势
◆ 第一节 未来中国房地产市场空间有多大
横向看我国城镇化率上升空间较大。当前城镇化率仅相当于1868年的英国，1910年的德国，1945年的美国，1958年的日本。
分阶段看，商品房市场空间仍可稳固保持10年以上。
图9.9 商品住房市场空间预测
◆ 第四节 从国际经验来看中国房企的三种未来之路
由于土地稀缺，香港房企希望充分挖掘每一个项目的价值，重视项目盈利能力。为提高项目利润，香港房企一般有两大手段：一是高端产品线，通过精细化、个性化开发，提升项目溢价率；二是拉长项目开发周期，等待增值后再出手，吃透土地溢价。
美国房企实现高周转的“秘诀”有三个。一是缩短项目建设周期。霍顿致力于缩短土地持有年限，在创始人唐纳德·霍顿眼里，“破产的房地产开发商，所有的墓志铭上都写着‘长期错误持有土地’”。
◆ 第十章 房地产税的国际经验与中国实践
◆ 第一节 发达经济体房地产税怎么收
从国际经验看，房价的决定因素是供需和金融，房地产税仅是一个调节因素，既不是稳定市场运行的关键，也无法防范房地产泡沫的产生和破灭。德国仅征收土地税，且税负较低，但房价长期稳定，主要依靠供需平衡和稳健的货币金融制度；日本、美国、英国很早就开征房地产税，但日本经历了两次房地产危机，美国出现60年大牛市又爆发次贷危机，
◆ 第二节 房地产税能否替代土地出让收入
长期看，房地产税有望成为地方政府的重要收入来源，完全替代土地出让收入。测算表明：未来模拟住房房地产税收规模可达0.6万亿~7.2万亿元，是短期模拟规模的3.7倍，占地方本级财政收入的4.1%~47.7%，可替代土地出让收入成为地方的重要收入。
◆ 启示 住房制度深度塑造房地产市场
◆ 第二节 土地供给是房价的直接决定因素
土地金融属性过强，容易催生泡沫。典型的如日本，土地除了基本的使用价值外，还具有很强的金融功能。日本的商业银行原则上以土地作为担保进行贷款，在战后资本不足时，企业通过大量抵押土地获取融资。
进一步推进人地挂钩，实现跨省的耕地占补平衡和城乡用地增减挂钩是房地产市场稳健运行的一剂良药。
全文完
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