见证：南阳楼市二十年

　　见证：南阳楼市二十年

　　作为地产人，从来没有停止过探究的脚步！

　　“南阳楼市二十年”主题沙龙活动，为南阳地产人，提供了一个畅所欲言的思考空间。希冀能一扫二十年的“积尘与征程”、“八千里路云和月”的摸索与彷徨，带给我们一片湛蓝的晴空！

　　目前，“十年金融（经济）危机”论调甚嚣尘上，一度盛行：2008年金融危机已经过去九年，我们会不会有这样的疑问，这次会例外吗？

　　回顾1987—1988，第一次亚洲金融危机；1997—1998，第二次金融危机；2007—2008，相差十年，第三次金融危机；2017—2018，对我们而言预示着什么？

　　十年经济危机论，这难道仅仅是杞人忧天？“五百年必有王者兴”，中国王朝更替的历史是这样的：从周朝开始，到秦汉，唐宋，明清，每隔五百年左右总有一轮新的发展周期；六十年甲子、二十四节气也是周期律；现代技术派的太阳黑子周期论；亚当斯密时代之后的经济周期理论，以1913年，美国经济学家韦斯利·米切尔《经济周期》影响较为广泛，这是经济周期第一次进入经济学理论殿堂。根据米切尔的定义，经济周期是工商企业在经济活动中出现波动的现象。一个完整的经济周期包括扩张阶段、普遍衰退、收缩阶段、复苏阶段等。最重要的是，经济周期序列不确定，周期持续的时间是1-10年或者12年。而且，它们不应该再被细分成更短的周期了——相比朱格拉等其他一些经济学家，米切尔还是实事求是的，他把周期放宽到1-12年的任何一个可能的时间方格，而不是十年周期。

　　经济危机的阴影随着经济的繁荣如影随形，这也许是一枚硬币的两面？

　　套用在“房地产市场周期”上，难道只是一种宿命？

　　回顾二十年前的1998年3月29日，时任国务院总理朱镕基在“两会新闻发布会”上宣布：“住房的建设将要成为中国经济新的增长点，我们必须把现行的福利分房政策改为货币化、商品化的住房政策……”

　　1998年可谓我国房地产历史上的一个分水岭。改革的初衷是为了推进整个中国发育出来一个房地产市场，从而缓解当时的住房短缺问题。至此，实行近40年的福利分房制度从政策上退出历史舞台，“市场化”成为住房建设的主题。

　　回到南阳房地产市场的二十年变迁史，2017—2018年是一个质变：

　　1、从价格上讲，房价由1998年千元左右，到2008年的3000左右，再到2018年的7000+，由量变到质变，经历了大致10年左右的时间，这和经济社会发展规律相适应；

　　2、从房屋质量上看，由毛坯房到精装修，2017年以来恒大、碧桂园等一线地产商迈出了具有历史意义的一大步，毛坯房逐步要退出房地产市场，这是政策导向，也是未来市场的趋势。

　　3、从开发商主体来看，由本土开发商到一线开发商这一主体的转变过程，日趋明显，一线开发商兼并、购买成为趋势，竞争向着优胜略汰的市场规律演变……

　　当下，我们面对国家“租售同权”，却不知到底该如何落地，这与1998年刚启动房改时的情况何其相似，“租售并举”是建立房地产调控长效机制的重要举措之一，在我们看来，如今国家大力提倡并发展租赁市场更多的是在“补课”！

　　正如党的十九大提出的那样，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”这可能就是这次改革的意义所在、目标所在！

　　附：历年房地产重大政策一览表（1998~2017年）

　　1、1998年：国发（1998）23号《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，标志房地产全面开始市场化。

　　2、 2000年：国家计委、建设部联合发布《关于房地产中介服务收费的通知》，对房地产咨询费、房地产价格评估费、房地产经纪费的收取额度做了明确规定。

　　3、 2001年：1月，政府定价出租的住房，暂免征收房产税。 4月，财政部、国家税务总局发布《关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》。

　　4、 2003年： 4月，中国人民银行颁布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。规定对购买高档商品房、别墅或者第二套以上的商品房，适当提高首付款比例。 8月，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，将房地产业定位为国家支柱产业。

　　5、 2004年： 5月，《经济适用住房管理办法》正式施行。 10月，央行宣布上调存贷款利率。

　　6、 2005年： 3月，国务院出台《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》八点意见（老国八条）稳定房价。 5月，建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》（新国八条）。 10月，国家税务总局发布了《源于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》，明确了个人买卖二手房，必须交纳个人税。

　　7、 2006年： 5月，国务院常务会议提出了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国六条），然后出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》和《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，开始着手整顿二手房市场。 7月，建设部联合其他5部委下发166号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，未取得预售许可证不得发布预售广告。 7月，国税局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》。

　　8、 2007年： 1月，建设部、央行联合发布《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》。 3月~12月，央行6次上调人民币存贷款基准利率。 9月，中国银行业监督管理委员会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。

　　9、 2008年： 1月，央行、银监会发布《经济适用住房开发贷款管理办法》。 2月，建设部发布《房屋登记办法》和《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》。 3月，财政部、国税总局发布《关于廉租住房经济只用住房和住房租赁有关税收政策的通知》。 5月，住房和城乡建设部发布《房屋登记簿管理试行办法》。 12月，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，全方位刺激楼市。

　　10、 2009年： 6月，银监会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》。

　　11、 2010年： 1月，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。 3月，财政部、国家税务总局下发《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》。 4月，住房和城乡建设部发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》。 5月，住房和城乡建设部下发《关于规范商业性个人住房贷款中二套住房认定标准的通知》。

　　12、 2011年： 1月，国务院办公厅下发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。 1月，住房和城乡建设部发布《房地产经纪管理办法》。 2月，央行下发《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》。 3月，国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》。

　　13、 2012年： 2月~6月，央行2次下调存款准备金率。 3月，发改委下发《关于2012 年深化经济体制改革重点工作的意见》，适时扩大房产税试点范围。 6月，央行3年半首次下调存贷款基准利率。 6月，住建部下调个人住房公积金贷款利率。 7月，国土资源部和住房城乡建设部发布《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的经济通知》。

　　14、 2013年： 2月，国务院发布“新国五条”。 3月，国务院发布《关于继续做好房地产市场调控工作通知》。 4月，住房和城乡建设部发布《关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知》。 5月，国务院发布《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，扩大个人住房房产税改革试点范围。 7月，国务院发布《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》。 11月，国土资源部发布《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》。

　　15、 2014年 ： 3月，国务院发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。 8月，国土资源部公布《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》。 9月，中国人民银行、中国银监会联合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。 10月，住房和城乡建设部、财政部和央行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，要求各地放宽公积金贷款条件。

　　18、 2017年党的十九大提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。