“我置换房子，怎么就钱房两空了？”
在我的“威逼利诱”下，我的好朋友，七七答应我每周写一篇文章，她是律师，从法律角度看一些问题，提供给我们一个新的视角。
这个栏目，我希望大家喜欢，七七每年接很多案子，有丰富的实战经验。我们跟着她，也学到不少法律相关的知识，对生活有所帮助。
她从专业的角度给大家建议，仅供参考，你根据自己情况，再考虑感情的因素，让步一些利益也没有关系，但凡事我们一定要做好心理准备，不要对人性有过高的期待。
还有，大家不要担心她的文章太专业、看不懂，我读完，已经用通俗易懂的语言翻译了，并且会和七七确认，没有法律常识错误。
我曾写文章，分享过我买房子的故事，为什么我的房子是低于小区当时成交价买的？
因为我们的房东是卖了这套房子，买新房，而他另一套房子已经付了定金，这套就着急出手，所以，在价格上做了一些让步。
如果他们手上没有大量的资金，到了约定时间，无法付款，只能赔违约金了。
我记得很清楚，我们晚上11点多签了合同，第二天中午，就有另一个中介，直接加价10万可以成交，如果他没有那么着急的话，我和刘先生也占不到便宜，依当时的预算，就买不到现在的房子了。
不过，他们心态也很好，毕竟卖给我们的房子和他们买时相比，价格翻了6倍。
无论买房还是卖房，心态都要好，提前做好功课，不能稀里糊涂的签了合同。
今天，七七就和大家分享一个置换买房，最后房子没有换成，还赔了违约金的案子，希望给大家启发。
大家好，我是七七，最近在家里，有点忙，顾问单位每天打电话，咨询复工的问题，有的公司，真的资金压力很大，等上班后，要进行人员优化了。加上宅在家里，心情有点糟糕。
她告诉我：“我们无法改变已经发生的事情，这听起来有点残酷，那做好能做的吧。”
“我置换房子，怎么就钱房两空了？”
这是李姐见到我，问的第一个问题。
李姐，做保洁工作，属于外地媳妇，嫁给了老上海人，没有赶上拆迁，虽然有房子，但过得很紧巴。
李姐一家四口，住五楼，婆婆已经八十多岁，虽然还能行走，但是爬五楼已经不现实，前两年丈夫又中风，半瘫痪在床上，女儿刚刚大学毕业上班，基本上一家人的生活都靠着李姐的收入。
上海的冬天，天气湿冷，丈夫病情突然加重，李姐的日子就更难熬了。
祸不单行，李姐一次下夜班，骑着电瓶车，因为疲劳驾驶，出了交通事故，虽然不是特别严重，但是一条腿走路不是特别得劲。
这样李姐每天上班、下班的路变得特别漫长。
好不容易休班，李姐决定和女儿一起去看房子，将五楼的房子换到一楼，这样可以让家里的人生活更方便一些。
没曾想，就看了这一次，李姐就看中了一套一楼的房子，看中房子的房东也是卖掉这套房子，置换新房子。
价格很适合，预计到手300万，跟现在的房子价值差不多，中介预计李姐5楼的房子320万左右。
哪怕一眼看中，也不要冲动，对方和中介看到你非常想要，就会劝说你，那个当下，你就会觉得这套房子是最好的选择，似乎错过了它，就损失惨重。
事实上，不是这样，目前环境下，房价相对平稳。
李姐多少有点担心，一再跟中介强调，自己是置换，自己五楼房子找到买家，卖掉了，才能买这套一楼的房子。
中介给李姐保证没问题的，这就完全打消了李姐的顾虑。
没过多久，中介就上门拍照、整理李姐房子的信息，他还让李姐同时签订了两份中介服务合同，其中卖房中介服务协议还是独家授权。
这里提醒一句，一般不要独家授权，中介服务参差不齐，毕竟房子是大的决策，你去商场逛街买衣服，还试几家，更何况房子这么贵的资产。
没有几天，中介又让李姐签了两份空白的房屋买卖合同。
此时，李姐心里是忐忑的，毕竟是换房子这么大的事。一再跟中介确认了没问题，才签字了。
大家有没有发现？其实，这个过程中，李姐的直觉很准，她有两次顾虑，可是一被劝，就摇摆了。
结果，合同签好后，中介催着李姐把买房（一楼李姐想要买的这个房子）的定金交了，李姐就赶紧借钱把买房的定金给交了，李姐一家人生活真不容易，买房定金，一大部分都是借的。
但是卖房（李姐家5楼的房子）的定金却迟迟没有收到，李姐着急了，找中介才得知买五楼房子的人不买了，没有签合同，也没有交定金。
那按照合同约定，如果不能按时支付买一楼房屋首付款是要支付违约金的，中介一直安抚李姐，说会很快找到买五楼房屋的客户，不用担心。
他们会帮助李姐再找一家，而且一再承诺不会影响李姐买一楼房屋的首付款支付。
结果，转眼快到了该交首付款的时间，却还是没有找到买家，连当初签合同的中介也离职。
李姐找到中介的门店，然后对方才另外安排了一个服务人员，但是就中间带人看过2次房子，就没有下文了。
李姐提出要跟卖方（一楼房屋的业主）见面沟通一下，逾期付房款的，但是被中介拒绝了。
直到交付日期过了，李姐才见到卖一楼房屋的业主，但是因为卖方也是着急换房，直接没有给李姐宽限期，就按照合同约定解除了合同，并要求李姐支付违约金。
李姐没有办法，找中介出面协商，甚至找到中介公司的总公司投诉，但是均没有人出面处理。期间卖方（一楼房屋的业主）起诉李姐，要求李姐支付高达30多万的违约金。
后来，我代理了李姐的案子，分析下来，我们这边是违约，我做了很多功课，与卖方进行调解。
根据我们的查证，实际上一楼房屋的业主接着把房屋卖出去了，这个一楼房子很快找到了其他买家，并且已经成交了， 没有给这个房东造成任何损失。
因此按照法律规定，可以要求法院依法调整约定的违约金金额，违约金太高了，可以调低。
合同法第一百一十四条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
我也强调了李姐的难处，一楼房屋的业主（卖方）也清楚李姐实际上没有支付能力，所以在开庭后，选择跟李姐调解，但最终还是赔了5万，毕竟违约了。
回顾整个案件中，李姐犯了哪些错误：
01
错误一：以房换房的流程错了
以房换房，应该首先保证自己房子能够卖出去，有足够的钱支付买房款。不应该同时签署两份中介服务协议和两份房屋买卖协议合同。
正确的流程是，首先保证卖房（自己要卖的房子）合同签订并收取了首付款，完成房贷审批；然后才签订买房（自己要买的房子）合同，再支付定金，并支付相应的购房款。
我们一定不要想当然，觉得房子一定可以卖出去。
按照正确流程走，即使原房子卖不掉也不至于损失买房的违约金。
02
错误二：中介给的承诺没有落实到书面上。
太相信中介的承诺，中介承诺可以以房换房，却分别签了两份中介服务协议，特别是独家卖房（自己要卖的房子）中介服务协议上，并没有体现承诺的必须在交买房（自己要买的房子）首付款前卖掉。
这就导致事后向中介追究责任时，中介完全否认掉当时的承诺，最终由李姐自己承担了买房违约的损失。
在买房和卖房时，基本上要靠中介完成，但自己也要掌握一些常识。
你认为有问题的地方，一定要把具体的承诺落实到合同上。
03
错误三：卖房受挫，未及时变更或者解除买房合同。
在出现买方（买自己房子的人）没有签合同付定金的情况下，应该及时变更或者解除和一楼卖房屋业主签的合同，但李姐没有认识到问题严重性。
结果就导致，原房屋未卖出，李姐无力按时支付购房款，导致卖房业主损失。
直到卖方起诉，支付了高额的违约金才解决问题。
很多问题变得严重，都是拖延的缘故，有了问题不要逃避，积极去解决，情况不会比不解决更糟糕。
如果有以房换房的打算，正确的处理方式是：
① 应该多问几家中介，了解自己原房屋的真实价值，保证自己原房屋能够顺利卖出去。
② 一定要先签订卖房合同，而且卖房协议中的定金条款、违约金条款要约定得非常明确，最好都高于自己买方合同的相关约定。
这里的卖房指卖掉自己的房子，买房指自己买的房子。
③ 在买方（买自己房子的人）支付完定金后，再签订买房中介服务合同，可以在卖方定金范围内支付买房定金。但是要约定清楚，一定要等自己卖房款到位后、或者卖房贷款审批后，签订正式的买房合同。
④ 如果是委托同一家中介进行以房换房，跟中介的服务协议，明确约定中介承担的责任（确保先卖房再买房），以及相应的违约责任。
⑤ 签署上述协议前，请律师就相关协议进行指导和审核。律者，定分止争。律师的作用是解决纠纷，但是更可以预防纠纷。
所以涉及可能出现纠纷的事情，可以把咨询律师前置，虽然不能解决所有问题，至少做到心中有数，一旦出现问题，也能很好应对。
买房和卖房，普通人一辈子也经历不了几次，要很重视。
我们往往在做复杂决策时，因为不懂，嫌麻烦，就随便决策了。可是这样的决定做对了，省的钱可能是你一年的工资。
PS：我还特意问了七七，这是哪家中介公司，我发现和我买房找的是一家中介公司，具体不说哪家了。
而我对他们的中介印象很好，房子买好，要送锦旗的那种。
从这个角度，这个行业，从业人员素质相差很大，事实上，我们的服务业，相当依赖个人素质，有时看运气，你碰到了什么样的人。
希望有一天，整个行业的水平，经过培训、筛选、沉淀，在一个基准线上。
这就对我们消费者要求很高，在自己的工作中，我们做一个专业的人，知道做事的标准在哪里，在重大决策时，掌握一点常识、专业知识，多问几家，选出来一个信得过的中介。
做事的人是很容易发现自己同类的，做实事，多思考，多动脑，按流程来，不会吃大亏的。
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七七已经更新的专栏：
① 《24岁的我，信用卡欠4.7万，还不上，涉及信用卡诈骗，该怎么办？》
② 《“人傻钱多”，富二代创业踩的4个坑：为什么做事不要只靠关系？》
③ 《为了买房，她选择“假离婚”，结果......》
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