南京取消二手房限购的意义

　　作为南京户籍又生活在上海的老百姓，在订阅的公众号里总少不了几个关于南京楼市的公众号，朋友圈里也有不少南京的朋友，包括从事房产中介的朋友。

　　今天南京宣布取消二手房限购，以后在南京购买二手房不需要购房证明，虽然目前只针对二手房，但因为南京的二手房库存巨大，且已经长时间处于交易低迷的状况，总体来说还是一个比较有力度的刺激房市的手段。

　　但就在几小时前，我看到南京的朋友说这个刺激政策可能会引发一些不可预测的状况，紧急被叫停，这个就很玄妙了。

　　下午和我认识的几位中介以及南京的亲戚聊了这个新政策，我的体会大概有这么几点：

　　1、现在的南京房价在限售、限价、限购、限贷等多种调控政策加持下事实上价格和交易量都是下降的，比如我在今年元旦时实地看过的江北新区（国家级的新区），最高峰时炒到了4万多单价，现在应该降了1万左右，并且因为绝大多数都是本地和外来投资者非居住型的购房，而且这一点在南京人心中和中介圈里形成了共识，大量的新房交付和销售，几乎没有二手房流通的机会，除非是降价，当投资者资金链紧张或对未来房价走势预期是下跌的，就会有一批急于抽出资金的人开始抛售二手房，新房大量的还在盖，还在销售，投资客又开始抛售，加上多轮来回打压房地产，不进入下降通道都难，量和价下降的负循环陀螺就会出现。

　　2、江北新区很大，二十年前在南京读书时，我们对江北的认知就是工业区，南京的市区一定在江南，但确实国家战略的力量是巨大的，生生的在江北造出了一座新城，以前的大厂区、浦口区、江浦县甚至六合的行政区划重构了，过去二十多年江北和江南增加了很多大桥和隧道，还有地铁，确实长江有成为南京城的“黄浦江”的感觉。我开车转了之后的感受是很多地方都在盖房子，有很多工地，基础设施配套也在完善，商业区、高铁站、地铁、医疗、学校越来越多，但这些原本需要按照十年为单位发展的速度在房地产面前恨不得一两年内都给透支了，所有的利好性的规划都会成为房子销售话术的一部分，哪怕甚至还在图纸规划阶段，当所有利好都透支了，自然后继乏力。

　　3、现在的房子应该不是一个好的投资产品，但大概率上对刚需和改善型需求的家庭来说，只要现金储备还可以，可能会在未来几年里找到价格不错选择，甚至买房子的要处于相对强势的位置，会有更多的选择和比较。

　　4、这几个月密集的各地松绑房地产的措施背后的逻辑其实大部分人都有听说，说到底能不能奏效取决于购房主力的信心，对未来的预期，对未来收入稳定和增长的预期，如果预期不够，不能对强心针式的短期措施有太大的期望。

　　5、政策松绑，买房和卖房门槛降低，贷款利率降低，会带来交易量的提升，但是量价齐升的场景未必在每一个中心和一线城市都能看到。

　　降低预期，可能还有惊喜，核心问题是大家的信心和预期，这个就不深入说了。